Pourquoi investir en Outre-Mer ?

25/10/2019 by in Uncategorized

Pourquoi investir en Outre-Mer ?

Contrairement aux idées reçues, investir en Outre-Mer n’est pas uniquement réservé aux investisseurs les plus fortunés. Grâce à plusieurs dispositifs, ce type d’investissement est aujourd’hui ouvert à un large éventail d’épargnants. Par son dispositif fiscal, l’investissement en Outre-Mer représente une opportunité de diversifier son patrimoine et de générer des rendements intéressants et sécurisés. Voici un tour d’horizon des meil-leurs dispositifs permettant aux métropolitains et aux ultramarins d’investir en Outre-mer et de réduire leur impôt sur le revenu.

Bénéficier d’une réduction d’impôt via la loi Pinel Outre-mer sur le long terme

Les particuliers ont également la possibilité d’investir dans l’immobilier neuf ou en cours de réhabilitation dans les départements Outre-Mer sur le long terme via la  loi Pinel Outre-Mer. Celle-ci permet de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants en respectant certaines conditions.  En effet, il faudra que le logement soit mis en location vide , qu’il représente la résidence principale du locataire et qu’il corresponde à certaines normes de constructions fixées en fonction du département, de la collectivité ou du territoire concerné. Il s’agit d’un placement sur le long terme car pour bénéficier de la réduction d’impôt, il faudra que le logement soit mis en location pour une durée minimale de 6 ans. 

Dans le détail, la réduction d’impôt s’élève à 23 % pour les biens mis en location sur 6 ans, à 29% pour les locations  de neuf ans et à 32% pour les locations d’une durée de 12 ans. En ce qui concerne le prix de revient au mètre au carré, celui-ci est fixé à 5.500/m2 et le plafond d’investissement pour profiter pleinement des avantages fiscaux de la loi Pinel est de 300.000 euros par an. D’autre part, il est également intéressant de savoir qu’en plus de la réduction d’impôt dont vous pouvez bénéficier, il est  possible de déduire de ses revenus, dans la limite des 10.700 euros, certaines taxes comme la taxe foncière, certaines primes  d’assurance relatives aux garanties de loyers ou encore des frais de gestion ou les honoraires de syndic de l’immeuble et surtout, les intérêts d’emprunt. 

Enfin, en investissant dans l’immobilier ultra-marin via la loi Pinel, il sera éventuellement possible pour les propriétaires de réaliser une plus-value intéressante en cas de revente du bien. 

Financer des PME en Outre-Mer via un FIP avec capital risque

Autre possibilité pour faire fructifier son épargne et diversifier son patrimoine, investir dans une PME dont le siège social est basé dans l’un des départements d’Outre-Mer. En effet, depuis 2017, et  l’instauration de la loi égalité réelle Outre-mer  une nouvelle disposition à vue le jour. Elle  permet aux contribuables métropolitains de bénéficier d’une défiscalisation via un fond d’investissement de proximité (FIP) en Outre-mer. Concrètement, la réduction d’impôt sur le revenu s’élève à 38% du montant total investit dans la PME en question. La seule condition impérative pour en profiter, sera de bloquer les fonds placés sur une durée minimale de 7 ans.

Investir via la loi Girardin pour un gain rapide

Instaurée en 2003 et prolongée jusqu’en 2025 pour les collectivités d’outre-mer et la Nouvelle-Calédonie, la loi Girardin est un dispositif d’encouragement et de soutien au développement économique, social et écologique des départements et des collectivités d’Outre-Mer. Ainsi, on parlera de Girardin Industriel, pour tout investissement permettant de participer à la location ou à l’exploitation de matériel industriel par une entreprise située dans un département d’Outre-Mer et de pouvoir bénéficier d’une défiscalisation avantageuse.

 

Ce dispositif concerne des secteurs d’activités variés tels que : le tourisme, l’agro-alimentaire, la construction, le transport ou encore la logistique. À ce titre, les fonds collectés peuvent servir à financer des projets comme par exemple la création d’une usine, des hébergements touristiques, des avions, des ferrys, des engins de chantier  ou encore des plateformes logistiques.  Le principal avantage de ce dispositif réside dans le fait que la défiscalisation est prise en compte dès la première année, ce que l’on appelle le « One shot ». La réduction d’impôt peut être avantageuse puisqu’elle est  susceptible de représenter un taux de rendement allant de 110% à 120%.

L’avantage fiscal pourra aller jusqu’à 40 909 euros de RI, opération avec Agrément de pleins droit et 52 941 euros de RI opération avec Agrément fiscal (Bercy). De plus, est appliqué un abattement de 34% OAF et de 44% OPD pour une réintégration de la RI obtenue dans le plafond des niches fiscales de 18 000 euros (Plafond spécifique aux Outre-Mer).

Zoom sur l’une des îles de la zone caraïbéen : la Martinique

Située aux Antilles dans les Caraïbes, l’île de la Martinique compte 400.000 habitants, s’étend sur 1.130 km2 et se divise en 34 communes. Cette destination attire chaque année de nombreux touristes venus profiter des richesses naturelles de l’île comme ses volcans et montagnes à couper le souffle, ses plages paradisiaques et  son climat tropical. De belles opportunités en matière d’investissement sont à réaliser en Martinique aussi bien concernant de l’immobilier à vocation touristique et donc saisonnier que pour des résidences principales occupées tout au long de l’année. La plupart des grandes communes de l’île comme le Lamentin, Fort de France, Ducos ou encore Schoelcher sont classées en secteur B1, donc éligibles à la loi Pinel et représente un intérêt en matière d’investissement locatif. 

De belles opportunités à saisir grâce à Capiom

CAPIOM met son expertise aux services de ses clients pour des investissements basés en Outre-Mer rentables et sécurisés. L’opération Panier Cap 8 présente 2 principaux avantages : une réduction d’impôt « One shot » et un rendement financier. Le sous-jacent de cette opération est un complexe de tourisme basé sur l’île de la Martinique, au Vauclin : le village de la Pointe Faula. Ce complexe est déjà livré et en exploitation depuis 2014. Il présente l’avantage d’être visible sur les sites de locations de vacances les plus populaires tels que Booking et Tripadvisor.  Avec un taux d’occupation significatif, actuellement de 60%. Ce complexe séduit de nombreux touristes tout au long de l’année. En effet, le fort attrait touristique de la Martinique , qui a enregistré un record de fréquentation l’année dernière en accueillant pas moins d’un million de touristes , permet de réaliser de beaux résultats en matière de croissance.

 L’opération se base sur la loi Madelin Article 199 terdecies-0 A du CGI ainsi que sur la loi Loi de finance 2018  qui a instaurée une flat Tax de 30 % sur les revenus de capitaux. L’opération Panier Cap 8  offre une réduction d’impôts de 25% (sous réserve de la validation de la commission européenne au plus tard le 31 /12/2019) en One Shot dès la première année, utilisable l’année de la souscription, et reportable sur 5 ans. Elle est susceptible de permettre de réaliser un boni de 19,95% à l’issue de la 5ème année, ou de 37,93% au terme de la 7ème année.

En cas de non respect des dispositions légales, la réduction d’impôts pratiquée est susceptible d’être remise en cause.

Risque financier : risque de non-rachat des actions dans les délais et/ou à un prix inférieur au prix escompté.

Risque d’exploitation : risque de perte en capital en tout ou en partie, inhérent à toute activité économique

Risques sur le montage de l’opération : risque de remise en cause de l’opération de défiscalisation Madelin PME par l’administration (ex : levée d’un capital supérieur à 15,000,000€ ou non respect des règles de minimis)

Mais le coût d’immobilisation des sommes versées serait compensé par la distribution de 100% des résultats annuels de la SAS (dans la limite d’un rendement à 8,99%)

Le conseil de l'expert

Ivan Glevarec – Directeur CAPIOM

1- Investir en Outre-Mer est une solution intéressante pour bénéficier d’une défiscalisation avantageuse

 

2- Bien choisir son opération et son secteur en fonction de ses capacités d’épargne permettra de s’assurer d’un rendement efficace sur du plus ou moins long terme 

 

3- Choisir la Martinique permet de s’assurer d’un bon taux d’occupation du logement acheté

 

Toutefois, attention aux points de vigilance, Il faudra prendre en compte :

      De ne pas se fixer uniquement sur le gain fiscal envisageable et de ne pas sous-estimer les contraintes établies par la réglementation du dispositif choisi. En effet, l’investisseur s’engage à les respecter et de s’en justifier à l’administration fiscale lors de votre déclaration de revenues annuelle.

 

– En matière d’investissement locatif, être vigilant dans le choix de l’île, s’assurer  des données de croissances économique et démographique. Ainsi que sur le choix du promoteur et du programme immobilier. C’est d’autant plus le cas dans un investissement en Outre-mer, la distance séparant l’investisseur du bien qu’il acquière doit l’inciter à prendre plus encore de précautions quant au sérieux, au professionnalisme et à la solvabilité financière du promoteur.

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